2027年1月から、賃貸マンションやアパートなどの相続税評価方法が変わる見込みです。不動産を活用した相続税対策を検討されている方は、今後の動向に注意が必要です。
1．貸付用不動産の相続税評価が見直される背景
2026年9月、国税庁は「貸付用不動産の評価について」の財産評価基本通達の改正案を公表しました。
今回の見直しの背景には、不動産の市場価格と相続税評価額の差があります。
現行の制度では、土地は路線価など、建物は固定資産税評価額を基に評価するのが原則です。また、賃貸用の土地・建物については、一定の条件のもとで貸家建付地評価や貸家評価による減額も認められています。
そのため、現金で保有する場合と比較して、賃貸不動産を取得することで相続税の課税対象となる財産評価額を抑えられるケースがありました。
しかし、不動産の市場価格と相続税評価額の差が大きいことを利用し、相続税を大幅に圧縮する事例が問題となっていました。
今回の改正案は、こうした評価額の乖離を是正し、財産評価の適正化を図ることを目的としています。
2．改正案の主な内容
今回の見直しでは、相続開始などの直前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産について、評価方法が変更される予定です。
主なポイントは次のとおりです。
① 取得後5年以内の貸付用不動産
相続開始前5年以内に、対価を伴う取引によって取得または新築した一定の貸付用不動産については、従来の路線価や固定資産税評価額を基にした方法ではなく、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価することが原則となります。
ただし、課税上の弊害がない場合には、取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した金額の80％相当額で評価できる方法も示されています。
つまり、取得価額の80％が必ず評価額になるわけではなく、地価変動などを反映した計算が必要です。
② 取得後5年を超える貸付用不動産
取得・新築から5年を超えている不動産については、今回の「取得後5年以内」を対象とする見直しの対象外となるのが原則です。
そのため、従来の評価方法が基本となります。
ただし、不動産小口化商品など、取得時期にかかわらず見直しの対象となるものもあるため、個別の確認が必要です。
③ 適用開始時期
改正案では、2027年1月1日以後に相続・遺贈・贈与によって取得する財産から適用することが予定されています。
なお、国税庁が公表した通達案については、最終的な通達の内容や経過措置を確認する必要があります。
3．不動産を活用した相続税対策への影響
今回の見直しによって、特に影響を受けると考えられるのは、相続が近い時期に賃貸マンションやアパートなどを取得し、相続税評価額を大きく引き下げることを目的とした対策です。
例えば、相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産について、従来の評価方法では市場価格よりも大幅に低い評価額となっていた場合、改正後は評価額が上昇し、相続税の負担が増える可能性があります。
一方で、すべての賃貸不動産の評価額が一律に上昇するわけではありません。実際の影響は、取得価額、地価の変動、従来の相続税評価額、賃貸状況などによって異なります。
また、相続税対策として不動産を活用すること自体が否定されるわけではありません。長期的な賃貸経営による収益確保や、資産の分散、次世代への資産承継など、不動産には相続税評価以外の役割もあります。
4．今後、不動産オーナーが注意すべきこと
今後は、不動産の取得を検討する際に、相続税評価額だけでなく、収益性や資金計画、将来の売却可能性などを総合的に判断することが重要になります。
特に、次のような方は早めに状況を確認しておくとよいでしょう。
- 相続対策として、賃貸マンションやアパートの購入を検討している方
- すでに貸付用不動産を所有し、相続税評価額を確認したい方
- 相続開始前5年以内に不動産を取得・新築した方
- 不動産小口化商品などを活用した相続対策を検討している方
- 土地を所有しており、賃貸住宅の新築を検討している方
なお、土地を以前から所有していて、その土地に賃貸住宅を新築する場合などには、経過措置の適用が関係することもあります。取得時期だけで判断せず、個別の条件を確認することが大切です。
5．まとめ
今回の貸付用不動産の評価見直しは、不動産を活用した相続税対策に影響を及ぼす重要な変更です。
特に、相続開始前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産については、従来の評価方法と比べて評価額が高くなる可能性があります。
今後は、相続税の節税効果だけでなく、賃貸事業としての収益性や資産価値、長期的な保有方針を踏まえた判断が一層重要になるでしょう。
不動産の取得や建築、売却、資産承継をご検討の際は、最新の制度内容を確認しながら、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
※本記事は、2026年10月時点で公表されている改正案に基づく一般的な情報提供を目的としたものです。最終的な通達の内容や個別の適用関係については、国税庁の公表資料および税理士等の専門家にご確認ください。
