また、事業用不動産市場においても、オフィス・商業施設を中心に賃料上昇が続いています。
不動産サービス大手のCBRE Japan（シービーアールイー）や三鬼商事株式会社の市場調査では、東京都心部や主要都市におけるオフィス賃料の上昇、空室率の改善が報告されており、企業の出社回帰や事業拡大需要を背景に、事業用賃貸市場も回復基調が鮮明となっています。

こうした動きの背景には、

• 建築費・人件費の上昇
• 新築供給の抑制
• 都市部への人口・企業集積
• インフレ傾向による不動産価格の見直し

などがあり、住宅・事業用を問わず、賃貸市場全体で賃料上昇圧力が高まっている状況です。

今後は、不動産の「保有価値」や「収益性」に改めて注目が集まることが予想されます。

当社では、最新の市場動向を踏まえ、不動産売買・収益物件・資産活用に関するご相談を承っております。

今回の認定は、神戸市中心部のさらなる都市機能の強化や、国際競争力の向上を目的とした重要なプロジェクトとして位置付けられています。

本事業では、神戸市役所本庁舎2号館の建替えを中心に、業務・商業・交流機能などを備えた複合施設としての再整備が計画されています。建物規模は、地上29階地下2階建となる見込みで、延床面積も大規模なものとなる予定です。また、竣工は2030年前後が想定されており、今後段階的に整備が進められる見通しです。

再整備により、行政機能の高度化に加え、周辺エリアとの一体的なまちづくりが促進され、三宮・ウォーターフロントエリア全体の利便性や魅力の向上が期待されています。これにより、ビジネス環境の強化だけでなく、来訪者や居住者にとってもより魅力的な都市空間が形成されていくでしょう。

不動産市場の観点からも、このような大規模再開発は周辺エリアの地価や需要にポジティブな影響を与える傾向があります。特に、交通利便性や都市機能の向上が見込まれるエリアでは、オフィス・住宅ともに需要の拡大が期待され、今後の動向に注目が集まります。

大阪市淀川区十三東エリアにおいて、旧淀川区役所跡地を活用した大規模複合開発「JUSO CROSS（十三クロス）」が2026年3月に竣工しました。阪急「十三」駅東口から徒歩圏内という利便性の高い立地に誕生し、地域の新たなランドマークとして注目を集めています。

十三駅は、阪急神戸線・宝塚線・京都線の3路線が利用でき、大阪梅田駅へ約3分という優れた交通アクセスを誇ります。大阪市内だけでなく、神戸・京都方面への移動もしやすく、通勤・通学の利便性から居住エリアとしても人気が高まっています。

今回の開発では、住宅を中心に、商業施設、医療施設、子育て支援機能、公共スペースなどを備えた複合施設が整備されました。地域住民の日常生活を支える機能が集約されることで、生活利便性の向上や地域コミュニティの活性化が期待されています。

また、施設全体「JUSO CROSS（十三クロス）」としては、図書館や商業施設などが2026年春以降に順次オープン予定となっており、今後さらに街の魅力向上につながることが期待されています。

近年、十三エリア周辺では再開発やインフラ整備も進んでおり、淀川区は「交通利便性」と「暮らしやすさ」を兼ね備えたエリアとして注目を集めています。昔ながらの商店街や飲食店街の活気を残しながらも、新たな都市機能が加わることで、今後の住宅需要や不動産価値への好影響にも期待が高まっています。

実際に、2025年度上半期の首都圏における新築分譲マンションの平均価格は9,489万円（前年同期比＋19.3％）と大幅に上昇しており、こうした価格高騰を受けて、定期借地権付きマンションの供給は前年同期の140戸から680戸へと、約4.8倍に増加しています。

また、エリア別に見ると供給は都市部に集中しており、2024年度の調査では、定期借地権付きマンションの供給戸数は全国で1,264戸、そのうち大阪府が667戸で最多、東京都が248戸と続いています。特に大阪・東京といった大都市圏での供給が全体の大半を占めており、都市部における需要の強さがうかがえます。

定期借地権付きマンションは、土地の所有権がない代わりに、一定期間（一般的に50年〜70年程度）の借地権を設定し、その期間内で居住することが可能です。そのため、同じ立地・広さの所有権マンションと比較して、購入価格が低く設定されるケースが多く、都市部を中心にニーズが高まっています。

一方で、借地期間満了後には建物を解体し更地返還する必要があることや、住宅ローンの条件、資産価値の考え方など、所有権物件とは異なるポイントもあります。そのため、購入にあたっては制度の仕組みや将来のライフプランを十分に理解することが重要です。

IR（Integrated Resort）は、カジノ施設に加え、国際会議場（MICE）、展示施設、宿泊施設、エンターテインメント施設などを一体的に整備する大規模複合施設です。

事業主体と計画概要

大阪IRは、大阪府および大阪市と、民間事業者グループである大阪IR株式会社（中核企業：MGM Resorts International、オリックスなど）が連携して推進しています。

整備予定の主な施設内容

公表されている区域整備計画では、以下のような大規模複合施設が整備される予定です。

1．MICE施設（国際会議・展示機能）

• 大規模な国際会議場
• 展示ホール（数万㎡規模）
• 多目的ホール・イベントスペース

国際会議や見本市、展示会などに対応する施設として、国内最大級規模の整備が計画されています。

2．宿泊施設（ホテル）

• 高級ホテルを中心とする複数棟構成
• 客室数は合計で約2,500室規模
• スイートルーム、長期滞在型客室など多様なタイプ

インバウンド需要や国際会議参加者の滞在を想定した構成とされています。

3．カジノ施設

IR区域内の一部にカジノ施設が整備されます。
日本のIR整備法に基づき、面積はIR全体延床面積の3％以内に制限されています。

入場回数制限や入場料制度など、厳格な管理のもとで運営される計画です。

4．商業・飲食・エンターテインメント施設

• 商業施設（物販・飲食店舗）
• 劇場型エンターテインメント施設
• ライブ会場
• 屋外イベントスペース

滞在型リゾートとして、カジノ以外の非カジノ施設が大部分を占める構成となっています。

5．交通・周辺インフラ整備

夢洲へのアクセス向上のため、

• Osaka Metro中央線の夢洲延伸
• 幹線道路整備
• 港湾機能との調整
• 防災・液状化対策

などの都市基盤整備が段階的に進められています。

夢洲は、2025年日本国際博覧会（大阪・関西万博）の会場でもあり、万博後の土地利用としてIR事業が位置づけられています。

大阪IRは、関西圏における国際観光・MICE拠点形成を目的とした国家プロジェクトであり、大阪湾岸部の土地利用や都市機能の再編にも影響を及ぼす可能性があります。

湾岸エリアの広域的な交通ネットワークや都市機能配置の変化を含め、今後の動向が注目されています。

2025年1年間の動向

2025年通年の中古マンション価格（70㎡換算）は、近畿圏平均で約3,124万円となり、前年に比べて約9.0％の上昇となりました。これは首都圏・近畿圏・中部圏を対象とした年間データの中で、近畿圏も価格が上昇した地域となっています。

この上昇は大阪府などの主要都市での価格水準の上昇によるところが大きく、都心部近隣の取引事例が全体平均を押し上げたと推測されています。

2025年12月の動向

2025年12月単月では、近畿圏の中古マンション平均価格は約3,305万円となり、7カ月連続で前月比プラスの推移となりました。大阪府では大阪市を中心に価格水準が堅調で、兵庫県でも上昇傾向が継続しています。

この12月のデータは、年間を通じて価格が一定の基調で上昇してきた近畿圏の動きを示すものであり、特に都市部を中心とした価格の下支えが寄与している形です。

価格水準およびエリア差

• 近畿圏平均（70㎡換算）：年間で約3,124万円
• 2025年12月平均：約3,305万円（7カ月連続上昇）

大阪市などの中心都市では比較的高水準で推移しており、兵庫県・京都府などでも堅調な価格動向がみられています。

背景・市場状況

東京カンテイのデータは、70㎡換算価格を基準とした中古マンション市況を示すものであり、築年数や駅距離等の条件を一定範囲に絞って平均価格を算出したものです。長期的な価格動向を見る際の指標として用いられています。

2025年は近畿圏でも価格が回復傾向にあり、前年と比較して全体的に上昇基調が見られました。これは主要都市部の需要動向や流通事例の影響を受けたものと考えられます。

今後の見通し

東京カンテイでは、中古マンション価格について地域間の需給差や取引事例の変動が今後の傾向に影響を与える可能性があるとしており、継続的な価格動向の把握が重要であるとしています。

■ 全国的な地価動向

全国平均では、住宅地・商業地ともに上昇傾向が継続しています。特に三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）では、利便性の高いエリアを中心に地価上昇が顕著となっており、再開発や交通インフラ整備の影響を受けた地域では、引き続き高い伸び率を示しています。

一方で、地方圏においても、観光地や半導体関連産業の進出地域などでは上昇が見られ、地価の二極化傾向がより鮮明となっています。

■ 阪神間エリアの動向

阪神間エリアにおいても、大阪市中心部へのアクセスの良さや生活利便性の高さから、住宅地を中心に安定した需要が続いています。特に、駅徒歩圏内や再開発が進むエリアでは、引き続き地価の上昇が確認されています。

また、商業地についても、インバウンド需要の回復や地域密着型店舗の堅調な動きにより、主要駅周辺を中心に回復傾向が見られます。

■ 尼崎市の地価動向と注目ポイント

当社の主な営業エリアである尼崎市においても、今回の地価公示では堅調な推移が確認されました。

尼崎市は、大阪市・神戸市双方へのアクセスに優れる立地特性から、住宅需要が底堅く、特にJR沿線（尼崎駅・立花駅周辺）や阪急沿線（塚口駅周辺）においては、利便性の高さが評価され、地価の上昇傾向が続いています。

また、近年は以下の点が評価され、住宅取得を検討される方が増加しています。

• 交通利便性の高さ（JR・阪急・阪神の3路線利用可能）
• 大阪中心部への通勤・通学のしやすさ
• 商業施設や生活インフラの充実
• 比較的手頃な価格帯によるコストパフォーマンスの良さ

一方で、エリアによっては地価の上昇率に差が見られるため、物件選定においては将来性や周辺環境の見極めがより重要となっています。

本構想は、港湾エリア単独の再整備ではなく、進行中の三宮都心部再編と一体で都市構造を再構築することを目的としています。三宮駅周辺の再整備によって生まれる新たな都市機能を、南側のウォーターフロントへと連続的につなげていくことが大きなテーマとなっています。

三宮再整備の概要

三宮エリアでは、神戸市が掲げる「三宮再整備」に基づき、

• 駅前広場の再編
• バスターミナルの集約
• 歩行者空間の拡充
• 老朽建築物の建替え促進
• 高度利用による業務・商業機能の強化

などが段階的に進められています。

特に、三宮駅周辺では、交通結節機能の再整理とともに、駅前空間の再構築が進行中です。

都心機能の南側拡張という位置づけ

ウォーターフロント・グランドデザインでは、三宮再整備で形成される新たな都心空間を“北側の拠点”と位置づけ、そこから海側へ都市機能を拡張する構想が示されています。

具体的には、

• 三宮駅周辺から新港町までの歩行者動線強化
• デッキや緑道による連続性の確保
• 道路空間再配分による回遊性向上

により、従来分断されていた「都心」と「港湾部」を一体化させる計画です。

新港町エリアとの連動

新港町地区では、民間主導の複合開発が既に進行しています。
グランドデザインでは、これらの開発を三宮都心部と面的に結び付け、

• 業務機能の拡張
• 宿泊・観光機能の強化
• 海辺を活かした滞在型空間の形成

を段階的に推進する方向性が示されています。

三宮再整備によって高まる都心機能を、南側に波及させる役割を担うエリアと位置づけられています。

公共空間再編の一体的推進

三宮再整備では駅前広場や交通広場の再構築が進められていますが、ウォーターフロント側でも、

• メリケンパーク周辺の再整備
• 中突堤・ハーバーランド周辺の滞在機能強化
• 港湾景観を活かした公共空間整備

が計画されています。

これにより、都心から海辺までが連続する公共空間ネットワークとして再編される構想です。

都市計画上の今後の論点

三宮再整備とウォーターフロント再編の連動に伴い、今後は、

• 用途地域の見直し
• 容積率の再設定
• 高度利用地区の指定
• 地区計画の策定
• 公共空間の管理手法の再構築

などが段階的に検討される可能性があります。

両事業は個別開発ではなく、「都心構造の再定義」を目的とする長期的な都市政策の一環として進められています。

今後の展開

三宮再整備は段階的に進行中であり、それに連動する形でウォーターフロント各地区の具体的事業化が進む見込みです。

都市計画手続き、民間事業者公募、基盤整備の進展など、今後の動向が注目されます。

神戸都心部は、駅周辺再編と港湾空間再構築を同時に進めることで、都市軸を南北に再編する段階に入っています。今後も関連する発表・手続きの進展が見込まれます。

新駅設置計画は次のようなスケジュールで進められる見込みです。

• 2025年度（令和7年度）：基本協定書締結／詳細設計の開始
• 2026年度（令和8年度）夏頃〜：工事の準備・本格着手
• 2031年度末：開業（サービス開始）の目標

計画地は、阪急神戸線の武庫之荘駅〜西宮北口駅間にあたる区間で、両駅間は約3.3kmと比較的距離があることから、かねてより新駅設置の可能性が議論されてきたエリアです。

新駅設置は、両市の市境付近で公共交通の利便性を高めるとともに、武庫川周辺の地域活性化につながる取り組みとして位置づけられています。2022年11月には両市と阪急電鉄が基本合意書を締結し、構想段階から協議を進めてきました。

新駅の設置は、長らく構想として語られてきた地域課題への対応の一環でもあり、地域住民や沿線利用者の利便性向上を図るうえで重要なプロジェクトとなります。