1．貸付用不動産の相続税評価が見直される背景

2026年9月、国税庁は「貸付用不動産の評価について」の財産評価基本通達の改正案を公表しました。
今回の見直しの背景には、不動産の市場価格と相続税評価額の差があります。

現行の制度では、土地は路線価など、建物は固定資産税評価額を基に評価するのが原則です。また、賃貸用の土地・建物については、一定の条件のもとで貸家建付地評価や貸家評価による減額も認められています。
そのため、現金で保有する場合と比較して、賃貸不動産を取得することで相続税の課税対象となる財産評価額を抑えられるケースがありました。
しかし、不動産の市場価格と相続税評価額の差が大きいことを利用し、相続税を大幅に圧縮する事例が問題となっていました。
今回の改正案は、こうした評価額の乖離を是正し、財産評価の適正化を図ることを目的としています。

2．改正案の主な内容

今回の見直しでは、相続開始などの直前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産について、評価方法が変更される予定です。
主なポイントは次のとおりです。

① 取得後5年以内の貸付用不動産

相続開始前5年以内に、対価を伴う取引によって取得または新築した一定の貸付用不動産については、従来の路線価や固定資産税評価額を基にした方法ではなく、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価することが原則となります。
ただし、課税上の弊害がない場合には、取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した金額の80％相当額で評価できる方法も示されています。
つまり、取得価額の80％が必ず評価額になるわけではなく、地価変動などを反映した計算が必要です。

② 取得後5年を超える貸付用不動産

取得・新築から5年を超えている不動産については、今回の「取得後5年以内」を対象とする見直しの対象外となるのが原則です。
そのため、従来の評価方法が基本となります。
ただし、不動産小口化商品など、取得時期にかかわらず見直しの対象となるものもあるため、個別の確認が必要です。

③ 適用開始時期

改正案では、2027年1月1日以後に相続・遺贈・贈与によって取得する財産から適用することが予定されています。
なお、国税庁が公表した通達案については、最終的な通達の内容や経過措置を確認する必要があります。

3．不動産を活用した相続税対策への影響

今回の見直しによって、特に影響を受けると考えられるのは、相続が近い時期に賃貸マンションやアパートなどを取得し、相続税評価額を大きく引き下げることを目的とした対策です。
例えば、相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産について、従来の評価方法では市場価格よりも大幅に低い評価額となっていた場合、改正後は評価額が上昇し、相続税の負担が増える可能性があります。

一方で、すべての賃貸不動産の評価額が一律に上昇するわけではありません。実際の影響は、取得価額、地価の変動、従来の相続税評価額、賃貸状況などによって異なります。
また、相続税対策として不動産を活用すること自体が否定されるわけではありません。長期的な賃貸経営による収益確保や、資産の分散、次世代への資産承継など、不動産には相続税評価以外の役割もあります。

4．今後、不動産オーナーが注意すべきこと

今後は、不動産の取得を検討する際に、相続税評価額だけでなく、収益性や資金計画、将来の売却可能性などを総合的に判断することが重要になります。
特に、次のような方は早めに状況を確認しておくとよいでしょう。

• 相続対策として、賃貸マンションやアパートの購入を検討している方
• すでに貸付用不動産を所有し、相続税評価額を確認したい方
• 相続開始前5年以内に不動産を取得・新築した方
• 不動産小口化商品などを活用した相続対策を検討している方
• 土地を所有しており、賃貸住宅の新築を検討している方

なお、土地を以前から所有していて、その土地に賃貸住宅を新築する場合などには、経過措置の適用が関係することもあります。取得時期だけで判断せず、個別の条件を確認することが大切です。

5．まとめ

今回の貸付用不動産の評価見直しは、不動産を活用した相続税対策に影響を及ぼす重要な変更です。
特に、相続開始前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産については、従来の評価方法と比べて評価額が高くなる可能性があります。
今後は、相続税の節税効果だけでなく、賃貸事業としての収益性や資産価値、長期的な保有方針を踏まえた判断が一層重要になるでしょう。

不動産の取得や建築、売却、資産承継をご検討の際は、最新の制度内容を確認しながら、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

※本記事は、2026年10月時点で公表されている改正案に基づく一般的な情報提供を目的としたものです。最終的な通達の内容や個別の適用関係については、国税庁の公表資料および税理士等の専門家にご確認ください。

なぜ利上げが行われたのか
今回の利上げの背景には、物価上昇が続いていることに加え、円安やエネルギー価格などを通じた物価上昇への警戒があります。
日銀の植田総裁は、基調的な物価上昇率が日銀の目標である2％程度に近づいていることなどを踏まえ、今後も経済・物価情勢を確認しながら金融政策を運営していく考えを示しています。一方で、今後の利上げについて具体的なペースや時期をあらかじめ決めているわけではないとしています。

不動産市場への影響
政策金利の引き上げは、金融機関の貸出金利や住宅ローン金利にも影響を及ぼす可能性があります。
特に変動金利型の住宅ローンでは、今後の金融機関の金利設定によっては、住宅ローン利用者の返済負担が増加する可能性があります。また、投資用不動産についても、融資金利が上昇すれば毎月の返済額が増加するため、収益物件の購入判断や投資利回りに影響することが考えられます。
一方、金利上昇が直ちに不動産価格の下落につながるとは限りません。住宅需要、賃料水準、建築費、雇用・所得環境など、さまざまな要因を合わせて市場を見ていく必要があります。

今後の金融政策にも注目
今回の利上げにより、日本の政策金利は1.25％となりました。日銀は今後も、物価・賃金・景気・為替などの動向を見ながら金融政策を判断するとしています。
今後さらに金利が上昇する場合には、住宅ローンや不動産投資に加え、不動産の購入需要や収益物件の価格形成にも影響が及ぶ可能性があるため、今後の金融政策の動向が注目されます。

「基準地価」とは？
基準地価とは、都道府県が毎年1回、全国の土地価格の動向を調査し、公表している土地価格の指標です。
国土利用計画法に基づき、毎年7月1日時点の「基準地」について、不動産鑑定士による評価などをもとに、1㎡当たりの正常な価格が公表されます。
一般的な土地取引の価格を考える際の指標となるほか、公共事業用地の取得価格や不動産鑑定などにも活用されています。

なお、国が毎年1月1日時点で調査する「地価公示」と似た制度ですが、基準日や調査主体が異なります。

• 基準地価：都道府県が調査、毎年7月1日時点
• 地価公示：国土交通省が調査、毎年1月1日時点

そのため、基準地価は地価公示と合わせて見ることで、年間を通じた地価の動きを把握することができます。

兵庫県の住宅地は1.4％上昇
2026年の兵庫県では、住宅地の平均変動率が前年比1.4％上昇、商業地は3.2％上昇となりました。
住宅地は4年連続、商業地は5年連続の上昇となっており、兵庫県内でも地価の上昇傾向が続いています。
特に阪神間では、大阪へのアクセスの良さや駅周辺の再開発などを背景として、住宅地・商業地ともに比較的高い地価水準を維持しています。
神戸市では商業地の平均が前年比6.3％上昇。三宮周辺などの再開発も地価上昇の要因の一つとなっています。

基準地価は「実際の売買価格」とは異なります
基準地価は土地価格を判断するうえで重要な指標ですが、実際の不動産売買価格と必ず一致するものではありません。
実際の土地価格は、駅からの距離、前面道路の幅員、土地の形状、間口、用途地域、容積率・建ぺい率、周辺の成約事例など、さまざまな条件によって変わります。
そのため、不動産を売却・購入する際には、基準地価だけを見るのではなく、周辺の実際の取引事例や現在の市場状況を合わせて確認することが重要です。

今後の不動産市場にも注目
今回の基準地価の発表からも、兵庫県では地価の上昇傾向が継続していることが確認できます。
特に阪神間では、駅周辺の再開発や交通利便性、住宅需要などが土地価格に影響しており、同じ市内でもエリアによって地価の動きには違いがあります。

当社では、基準地価や公示地価だけではなく、周辺の成約事例や市場動向、物件ごとの個別条件などを総合的に考慮し、不動産の査定・売却相談を承っております。
土地・戸建・マンションなど、不動産の売却をご検討の際はお気軽にご相談ください

新宿区では民泊の届出住宅が全国最多水準となっており、2026年1月15日時点で3,620件に達しています。区によると、民泊をめぐる近隣住民からの苦情も年間1,100件を超えており、生活環境への影響が課題となっています。

今回の方針では、住居系用途地域における民泊の新設を原則禁止するほか、商業系用途地域についても営業日数を年間120日までに制限する方向です。さらに、これらの規制は新規施設だけでなく既存施設にも適用する予定で、条例施行後2年間の経過措置期間が設けられる見込みです。

新宿区はこれまでも、住居専用地域では曜日による営業制限を設けるなど、独自の民泊規制を実施してきました。しかし、訪日外国人観光客の増加などに伴い民泊施設が増加し、さらなる規制強化が必要と判断しました。

また、新宿区は国に対しても、賃貸物件を利用した民泊運営の規制や、住宅宿泊管理業者の登録要件の厳格化など、制度そのものの見直しを求めています。

今回の動きは、インバウンド需要の拡大と住環境の保全をどのように両立させるかという、全国の自治体が抱える課題を象徴するものといえます。今後、京都市などすでに民泊規制を強化している自治体に続き、他の自治体でも同様の規制が広がる可能性があり、不動産の民泊利用や収益性にも影響を与える動きとして注目されます。

本事業は、JR芦屋駅南側の約1.1ヘクタールを対象とする大規模な再開発事業で、駅前の交通結節機能の強化や歩行者の安全性向上、駅前広場・道路などの公共空間の整備を進めるものです。

再開発ビルは東急不動産が特定建築者として建設を担い、住宅や商業施設などが入る駅直結型の施設として整備される計画です。また、バス・タクシー乗降場やペデストリアンデッキ、自転車駐車場なども整備され、JR芦屋駅南側の交通利便性や回遊性の向上が期待されています。

再開発ビルの完成は2030年度を予定しており、芦屋市では駅南側を「南玄関口」にふさわしい、利便性と安全性を備えた新たな駅前空間として整備する計画です。

長年にわたり計画されてきたJR芦屋駅南地区の再開発が、今回の着工を機に本格的に動き始めることで、今後の芦屋駅周辺の街並みや不動産市場への影響も注目されます。

※事業スケジュールは用地取得状況等により変更となる場合があります。

三菱UFJ銀行の変動金利は年0.945％から1.195％へ、三井住友銀行は年1.275％から1.525％へ上昇しています。一方、みずほ銀行とりそな銀行などは9月の変動金利を据え置いています。

今回の引き上げは、2026年6月に日本銀行が政策金利を引き上げたことを受けたものです。変動金利は短期プライムレートなどを通じて政策金利の影響を受けるため、今後の金融政策によっては、住宅ローン金利がさらに上昇する可能性があります。

住宅ローン金利の上昇は、住宅購入時の借入可能額や毎月の返済額にも影響します。例えば、4,000万円を35年返済で借り入れた場合、金利が0.25％上昇すると、単純比較では毎月の返済額が数千円程度増加するなど、購入予算にも影響が出てきます。

また、9月は大手5行すべてが10年固定型の最優遇金利を引き上げており、住宅ローンを取り巻く金利環境は変化しています。

今後、住宅購入や買い替えを検討される方は、物件価格だけでなく、住宅ローン金利の動向を踏まえた資金計画がこれまで以上に重要になりそうです。

特に注目されるのが、JR西宮駅と甲子園口駅の間にある大規模な工場跡地です。

西宮市津門飯田町・甲子園口6丁目周辺では、森永乳業近畿工場、ニッカウヰスキー西宮工場、アサヒビール西宮東配送センターなどが相次いで操業を停止。これらを含む約12ヘクタールの土地について、西宮市、大和ハウス工業、JR西日本が連携し、新たなまちづくりを検討しています。

このエリアはJR西宮駅と甲子園口駅のほぼ中間に位置し、両駅の駅間距離は約2.5km。現在、この区間に**JRの新駅を設置することも検討されています。**ただし、現時点では新駅の設置は決定しておらず、今後、利用者数の試算などを行いながら実現可能性を検討していく段階です。

工場跡地のまちづくりでは、新駅だけでなく、緑豊かな「シンボル広場」を中心として、住宅、商業、業務、文化、教育、医療・福祉など、多様な都市機能を導入する構想が示されています。また、JR線を南北に安全に横断できる歩行者動線の整備なども検討されています。

一方、JR西宮駅南西地区では市街地再開発事業が進行しており、西宮市は2027年7月の竣工を目指しています。駅周辺に新たな都市機能を導入し、賑わいのある都市空間を形成する計画です。

さらに阪神西宮駅北側でも、2026年1月に土地区画整理事業の施行が認可され、駅前空間の再整備が進められています。公共施設の再編や新中央図書館の移転整備なども計画されており、阪神西宮駅周辺も今後大きく姿を変えることが予想されます。

つまり現在の西宮では、

「JR西宮駅周辺」
「阪神西宮駅周辺」
「JR西宮～甲子園口間の大規模工場跡地」

という複数のエリアで、同時並行的に都市機能の更新が進んでいます。

特に約12ヘクタールという大規模な工場跡地に新たな都市拠点が形成され、さらに将来的にJR新駅が実現すれば、JR西宮駅から甲子園口、そして阪急西宮北口駅周辺までを含めた人の流れや商業動線にも変化が生じる可能性があります。

西宮市は、これまでも「住みたい街」として高い人気を維持してきましたが、今回の一連の再開発は、単なる駅前整備にとどまらず、西宮市南部の都市構造そのものを変える可能性を持った大規模なまちづくりと言えそうです。

今後、新駅の実現可能性や工場跡地の具体的な土地利用計画が明らかになるにつれて、周辺の住宅・商業地の不動産市場にも影響が及ぶことが考えられます。

和歌山マリーナシティは、和歌浦の人工島「和歌山マリーナシティ」において、全室オーシャンビューの「和歌山マリーナシティホテル」をはじめ、「黒潮市場」「紀州黒潮温泉」「ヨット倶楽部」「ポルトヨーロッパ」など、宿泊・飲食・レジャー・観光施設を一体的に展開しています。

霞ヶ関キャピタルは、これまでホテルを中心に企画・開発から運営まで手掛けてきましたが、今回の株式取得により、テーマパークや観光施設を含む大型複合リゾートの運営へ事業領域を拡大します。

同社は、和歌山マリーナシティが保有する不動産に加え、長年培ってきた地域とのつながりや集客基盤を引き継ぎ、自社の企画・開発・運営ノウハウを活用することで、新たな価値の創出を目指すとしています。なお、今回の取得価額および取得日は公表されていません。

今回の動きは、単なるホテル開発にとどまらず、既存の観光施設・不動産・地域資源を一体的に活用し、複合的な観光拠点として再生・価値向上を図る不動産開発の事例として注目されます。今後、和歌山マリーナシティの施設運営や不動産活用がどのように変化していくのか、地域経済や周辺不動産への波及効果も含めて注目されます。

その中心的なプロジェクトの一つが、神戸市中央区雲井通5丁目で進行中の「神戸三宮TWINGATE（ツインゲート）」です。現在建設が進められているⅠ期ビルは、地上32階・地下3階、高さ約163mの大規模複合ビルで、2027年末の竣工が予定されています。

Ⅰ期ビルの低層階には、西日本最大級となるバスターミナルが整備される計画です。現在、三宮駅周辺に分散している高速バスや中・長距離バスの乗降場を集約し、鉄道・バス・タクシーなどの交通機関をより円滑に利用できるようにすることで、三宮の交通結節機能の強化が期待されています。

また、建物内には商業施設、オフィス、ホテル、文化・交流機能などが導入される予定で、観光客やビジネス利用者だけでなく、地域住民にとっても利用しやすい新たな都市拠点の形成を目指しています。

さらに、三宮駅周辺では、JR三ノ宮駅の新駅ビル計画や駅前広場の再整備、歩行者空間の拡充なども進められています。駅周辺の交通環境や街並みが大きく変化することで、人の流れや商業活動の活性化が期待され、三宮エリア全体の利便性や魅力の向上につながるものと考えられます。

「神戸三宮TWINGATE」の整備は、単なる大型ビルの建設にとどまらず、神戸・三宮の交通、観光、商業、ビジネス機能を一体的に強化する大規模な都市再開発です。

今後は、再開発の進展に伴う周辺地域の人流の変化や、店舗・事務所・ホテルなどの事業用不動産への需要、さらには三宮周辺の不動産市場への影響にも注目していきたいと思います。

新たな建物は**地下2階・地上29階、高さ約135メートル、延床面積約77,000㎡**の規模となり、三宮エリアとウォーターフロントエリアを結ぶ結節点として、神戸市の新たな交流・ビジネス拠点を担うことが期待されています。建物には行政機能のほか、ハイグレードオフィス、商業施設、市民利用空間、屋上庭園などが整備され、昼夜を問わず多くの人が集う都市空間が形成される計画です。

今回の発表で特に大きな話題となっているのが、ヒルトングループのラグジュアリーブランド**「コンラッド神戸（Conrad Kobe）」**の開業決定です。「コンラッド」は世界の主要都市に展開する高級ホテルブランドで、兵庫県への進出は今回が初めてとなります。ホテルは建物4階および20～28階に配置され、約136室の客室のほか、レストラン、ラウンジ、約500㎡のボールルーム、各種会議室などを備え、国内外の観光客やビジネス利用者を迎える国際水準のホテルとなる予定です。開業は2030年を予定しています。

本事業は、オリックス不動産を代表企業とし、阪急阪神不動産、関電不動産開発、大和ハウス工業、芙蓉総合リース、竹中工務店、安田不動産の7社によるコンソーシアムが神戸市と連携して推進しています。設計は竹中工務店・日建設計による共同体、施工は竹中工務店が担当します。また、環境性能についてもCASBEE神戸SランクやZEB-Oriented相当の認証取得を目指すなど、環境配慮型の最新オフィスビルとして整備されます。

工事は2026年6月に本格着工し、2029年9月の竣工を予定。その後、施設ごとに順次供用が開始され、「コンラッド神戸」は2030年の開業を予定しています。ちょうど神戸空港の国際化やウォーターフロント再開発の進展と時期が重なることから、神戸市は国内外からの観光・ビジネス需要の拡大を見据え、都心全体のさらなる活性化につなげたい考えです。

不動産市場への期待

神戸市では「三宮再整備」を中心に、大規模再開発が着実に進んでいます。今回の神戸市役所本庁舎2号館再整備は、その中核を担うプロジェクトの一つであり、オフィス需要や宿泊需要の拡大、商業施設の充実による都市機能の向上が期待されています。

さらに、神戸空港の国際化やウォーターフロント開発との相乗効果により、三宮・旧居留地・京町筋周辺を中心としたエリアでは、中長期的な不動産価値や投資魅力の向上にも注目が集まっています。今後も神戸市都心部の再開発の進捗から目が離せません。