新たな建物は**地下2階・地上29階、高さ約135メートル、延床面積約77,000㎡**の規模となり、三宮エリアとウォーターフロントエリアを結ぶ結節点として、神戸市の新たな交流・ビジネス拠点を担うことが期待されています。建物には行政機能のほか、ハイグレードオフィス、商業施設、市民利用空間、屋上庭園などが整備され、昼夜を問わず多くの人が集う都市空間が形成される計画です。

今回の発表で特に大きな話題となっているのが、ヒルトングループのラグジュアリーブランド**「コンラッド神戸（Conrad Kobe）」**の開業決定です。「コンラッド」は世界の主要都市に展開する高級ホテルブランドで、兵庫県への進出は今回が初めてとなります。ホテルは建物4階および20～28階に配置され、約136室の客室のほか、レストラン、ラウンジ、約500㎡のボールルーム、各種会議室などを備え、国内外の観光客やビジネス利用者を迎える国際水準のホテルとなる予定です。開業は2030年を予定しています。

本事業は、オリックス不動産を代表企業とし、阪急阪神不動産、関電不動産開発、大和ハウス工業、芙蓉総合リース、竹中工務店、安田不動産の7社によるコンソーシアムが神戸市と連携して推進しています。設計は竹中工務店・日建設計による共同体、施工は竹中工務店が担当します。また、環境性能についてもCASBEE神戸SランクやZEB-Oriented相当の認証取得を目指すなど、環境配慮型の最新オフィスビルとして整備されます。

工事は2026年6月に本格着工し、2029年9月の竣工を予定。その後、施設ごとに順次供用が開始され、「コンラッド神戸」は2030年の開業を予定しています。ちょうど神戸空港の国際化やウォーターフロント再開発の進展と時期が重なることから、神戸市は国内外からの観光・ビジネス需要の拡大を見据え、都心全体のさらなる活性化につなげたい考えです。

不動産市場への期待

神戸市では「三宮再整備」を中心に、大規模再開発が着実に進んでいます。今回の神戸市役所本庁舎2号館再整備は、その中核を担うプロジェクトの一つであり、オフィス需要や宿泊需要の拡大、商業施設の充実による都市機能の向上が期待されています。

さらに、神戸空港の国際化やウォーターフロント開発との相乗効果により、三宮・旧居留地・京町筋周辺を中心としたエリアでは、中長期的な不動産価値や投資魅力の向上にも注目が集まっています。今後も神戸市都心部の再開発の進捗から目が離せません。

この条例は、市内で長期間利用されていない空き家の市場流通を促進することを目的としたもので、市街化区域などに限定せず、市内全域を対象とする空き家課税制度としては全国初の取り組みとなります。

課税開始は2029年度を予定しており、総務大臣の同意を経て実施される見込みです。対象となる空き家は約6,400戸と想定され、税額は家屋および土地に課される固定資産税額の35％相当とされています。例えば、年間の固定資産税が10万円の場合、新税として約3万5,000円が加算されるイメージです。

寝屋川市では、住宅用地の不足が課題となる一方で、利用されていない空き家の増加が見込まれており、所有者に売却や賃貸などの活用を促すことで、子育て世帯をはじめとする新たな居住者の受け皿を確保し、地域の活性化につなげることを目指しています。

今後、このような空き家対策は他の自治体へも広がる可能性があり、空き家を所有されている方にとっては、管理や活用、売却について早めに検討することが重要になるかもしれません。

当社では、空き家の売却・有効活用・相続不動産に関するご相談や無料査定を承っております。不動産に関するお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

調査では、専有面積70㎡に換算した月額ランニングコストについて、近畿圏の中古マンションでは築3年で月額17,887円（管理費11,455円・修繕積立金6,432円）だったものが、築20年では23,086円（管理費9,467円・修繕積立金13,619円）となり、約5,200円（約29％）増加しています。

大阪府でも、築3年では18,330円だったランニングコストが、築20年では23,111円となり、修繕積立金は6,458円から13,638円へと2倍以上に増加しています。一方、管理費は比較的横ばいで推移しており、ランニングコスト上昇の主な要因が修繕積立金の増額であることが分かります。

兵庫県においても同様の傾向が見られ、築3年では17,071円だったランニングコストが、築20年には23,541円まで上昇しています。

マンションでは、建物の経年劣化に対応するため、大規模修繕工事に備えた修繕積立金が段階的に引き上げられるケースが少なくありません。近年は建築資材価格や人件費の上昇も重なり、将来的な維持管理費の増加が全国的な課題となっています。

マンションを購入する際は、物件価格や住宅ローンだけでなく、毎月必要となる管理費・修繕積立金を含めた「総所有コスト」を確認することが重要です。特に中古マンションでは、長期修繕計画や修繕積立金の改定予定、管理組合の運営状況なども資産価値や将来の負担に大きく影響します。

※数値は東京カンテイ「新築・中古マンションのランニングコストに関する調査レポート（2025年）」の近畿圏・大阪府・兵庫県（専有面積70㎡換算）のデータを基にしています。

IRが実現すれば、国際会議場（MICE）、ホテル、商業施設、エンターテインメント施設などを備えた大規模複合施設の整備が期待され、中部圏の観光・ビジネス拠点としての魅力向上や、国内外からの交流人口の増加が見込まれます。

また、中部国際空港周辺や知多半島をはじめ、名古屋市内など広域的なエリアにおいて、ホテル・商業施設・物流施設・住宅などの不動産需要への波及効果も注目されています。

今後は、事業者からの提案内容や県の判断、国のIR区域認定に向けた動向が、中部圏の都市開発や不動産市場に影響を与える可能性があり、引き続き注目されます。

また、事業用不動産市場においても、オフィス・商業施設を中心に賃料上昇が続いています。
不動産サービス大手のCBRE Japan（シービーアールイー）や三鬼商事株式会社の市場調査では、東京都心部や主要都市におけるオフィス賃料の上昇、空室率の改善が報告されており、企業の出社回帰や事業拡大需要を背景に、事業用賃貸市場も回復基調が鮮明となっています。

こうした動きの背景には、

• 建築費・人件費の上昇
• 新築供給の抑制
• 都市部への人口・企業集積
• インフレ傾向による不動産価格の見直し

などがあり、住宅・事業用を問わず、賃貸市場全体で賃料上昇圧力が高まっている状況です。

今後は、不動産の「保有価値」や「収益性」に改めて注目が集まることが予想されます。

当社では、最新の市場動向を踏まえ、不動産売買・収益物件・資産活用に関するご相談を承っております。

大阪市淀川区十三東エリアにおいて、旧淀川区役所跡地を活用した大規模複合開発「JUSO CROSS（十三クロス）」が2026年3月に竣工しました。阪急「十三」駅東口から徒歩圏内という利便性の高い立地に誕生し、地域の新たなランドマークとして注目を集めています。

十三駅は、阪急神戸線・宝塚線・京都線の3路線が利用でき、大阪梅田駅へ約3分という優れた交通アクセスを誇ります。大阪市内だけでなく、神戸・京都方面への移動もしやすく、通勤・通学の利便性から居住エリアとしても人気が高まっています。

今回の開発では、住宅を中心に、商業施設、医療施設、子育て支援機能、公共スペースなどを備えた複合施設が整備されました。地域住民の日常生活を支える機能が集約されることで、生活利便性の向上や地域コミュニティの活性化が期待されています。

また、施設全体「JUSO CROSS（十三クロス）」としては、図書館や商業施設などが2026年春以降に順次オープン予定となっており、今後さらに街の魅力向上につながることが期待されています。

近年、十三エリア周辺では再開発やインフラ整備も進んでおり、淀川区は「交通利便性」と「暮らしやすさ」を兼ね備えたエリアとして注目を集めています。昔ながらの商店街や飲食店街の活気を残しながらも、新たな都市機能が加わることで、今後の住宅需要や不動産価値への好影響にも期待が高まっています。

実際に、2025年度上半期の首都圏における新築分譲マンションの平均価格は9,489万円（前年同期比＋19.3％）と大幅に上昇しており、こうした価格高騰を受けて、定期借地権付きマンションの供給は前年同期の140戸から680戸へと、約4.8倍に増加しています。

また、エリア別に見ると供給は都市部に集中しており、2024年度の調査では、定期借地権付きマンションの供給戸数は全国で1,264戸、そのうち大阪府が667戸で最多、東京都が248戸と続いています。特に大阪・東京といった大都市圏での供給が全体の大半を占めており、都市部における需要の強さがうかがえます。

定期借地権付きマンションは、土地の所有権がない代わりに、一定期間（一般的に50年〜70年程度）の借地権を設定し、その期間内で居住することが可能です。そのため、同じ立地・広さの所有権マンションと比較して、購入価格が低く設定されるケースが多く、都市部を中心にニーズが高まっています。

一方で、借地期間満了後には建物を解体し更地返還する必要があることや、住宅ローンの条件、資産価値の考え方など、所有権物件とは異なるポイントもあります。そのため、購入にあたっては制度の仕組みや将来のライフプランを十分に理解することが重要です。